Salvaescaleras o ascensor en la comunidad de vecinos: cuándo basta uno y cuándo hay que instalar el otro

La accesibilidad del portal con salvaescaleras o ascensor suele ser uno de los puntos del orden del día más controvertidos en las juntas de la comunidad. Un vecino de 78 años que ha dejado de bajar a la calle salvo acompañado, un propietario del bajo no entiende la inversión de una obra que apenas va a usar o alguien que propone instalar una silla en la escalera porque es más barato. Casos parecidos que seguramente se vivan continuamente y que en esta guía respondemos de forma técnica y jurídica: qué obliga la ley y qué admite el edificio. En concreto, hablaremos de normativa, viabilidad física, costes y plazos, ayudas en Madrid y Castilla y León y un protocolo de decisión para la próxima junta.

Aunque el salvaescaleras y el ascensor resuelven el mismo problema no lo hacen con el mismo alcance: el ascensor comunica todas las plantas y puede llegar hasta cota cero, mientras que el salvaescaleras evita únicamente el tramo de escalera sobre el que se instala. Por eso la Ley de Propiedad Horizontal no impone un aparato concreto y solo exige garantizar los ajustes razonables en accesibilidad universal que admita el edificio.

En Crolec somos conocedores de todas estas particularidades porque llevamos más de 15 años proyectando soluciones de accesibilidad para edificios residenciales. Por eso sabemos que la conversación se repite en casi todas las comunidades: más que debatir sobre la necesidad, se intenta acordar el cómo y el cuánto.

Normativa de accesibilidad en comunidades: requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal con respecto al ascensor

La confusión más extendida es creer que la ley «obliga a poner ascensor», pero no lo dice exactamente así. El artículo 10.1.b de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal habla de las obras necesarias para garantizar los «ajustes razonables» en accesibilidad universal y menciona rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos.

Esos «ajustes razonables» provienen del Real Decreto Legislativo 1/2013 (que reúne los derechos de las personas con discapacidad) e implica valorar caso por caso qué solución es proporcionada para ese edificio. Por eso un salvaescaleras para comunidades puede ser una solución en algunos casos, pero no siempre.

Supuestos en los que la obra de accesibilidad es obligatoria sin acuerdo de junta

Existen actuaciones que tienen carácter obligatorio y no necesitan acuerdo previo de la Junta, como aquellas en las que concurran estas circunstancias:

• Las solicita un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de 70 años.
• El importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supera las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• Aunque se supere ese límite, la obra sigue siendo obligatoria si las ayudas públicas a las que la comunidad pueda acceder alcanzan el 75 % del importe.

¿Y si el coste supera esas doce mensualidades? Entonces la comunidad no está obligada a asumir la parte que sobrepasa ese límite. Ahora bien, si el propietario que ha solicitado la obra se ofrece a pagar esa diferencia, la obra vuelve a ser obligatoria. Dicho de otra forma: no se puede rechazar la instalación alegando que es demasiado cara si alguien ya está cubriendo el exceso.

Mayorías necesarias para aprobar la instalación de un ascensor

Cuando la actuación no llega por la vía del artículo 10 sino por iniciativa de la propia comunidad, el artículo 17.2 pide el voto favorable de la mayoría de propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas.

No hace falta unanimidad, por lo que una vez adoptado el acuerdo, la comunidad queda obligada al pago aunque el importe repercutido supere las 12 mensualidades. No obstante, el problema en muchos casos no suele ser reunir esa mayoría sino más bien después, cuando se comprueba si el edificio admite físicamente un ascensor.

Diferencias entre ascensor, plataforma salvaescaleras y silla salvaescaleras

Comparar los dos sistemas únicamente por su precio lleva a decisiones equivocadas. Lo que hay que valorar es qué grado de autonomía devuelve cada uno y a quién. Un elevador para comunidades de vecinos puede resolver el recorrido completo del edificio o únicamente un tramo. De esa diferencia dependen el coste, la obra, el mantenimiento y el valor que suma a las viviendas. Para entenderlo mejor, vamos a ver qué aporta cada elemento y cuáles son sus diferencias:

En la práctica esto significa que, si en el edificio hay o va a haber un usuario de silla de ruedas que necesita entrar y salir sin ayuda, la silla salvaescaleras no es una opción válida.

Requisitos que debe cumplir el edificio para instalar un ascensor

Antes de hablar de presupuesto hay que localizar por dónde sube la máquina: hueco de escalera, patio de luces o volumen adosado por fachada. Cada vía arrastra consecuencias distintas en lo que respecta a licencia y estructura:

• Cota cero. Si el portal conserva escalones hasta el rellano, el ascensor puede quedarse a media planta y no resolver la accesibilidad completa. Corregirlo obliga a rebajar el portal o a salvar el desnivel con rampa.
• Tipo de máquina. Los hidráulicos encajan en edificios de baja altura, los eléctricos en altura media y los modelos sin cuarto de máquinas son la salida habitual cuando el espacio escasea.
• Estructura y hueco. Ocupar el patio o la fachada implica cimentación, refuerzos y, casi siempre, proyecto visado y licencia urbanística.

Por ejemplo, dentro de nuestros proyectos CROLEC en un edificio de siete plantas de la calle Magallanes de Valladolid el ascensor ya existía, pero ni llegaba a la última planta ni salvaba los cinco peldaños del portal, así que la obra consistió en ampliar el recorrido y eliminar también el peldaño de entrada desde la acera. En la calle San Ildefonso, en pleno centro, el aparato original tampoco salvaba esos peldaños: se sustituyó por uno de doble embarque con bajada a cota cero, para lo que hubo que ocupar una pequeña parte del local anexo al portal.

La idea de sustituir escaleras por ascensor o de instalar un ascensor eliminando la escalera suele agradar a los vecinos pero conviene matizarla. El hueco de escalera se puede reducir, pero no libremente, tal y como se indica en el Código Técnico de la Edificación. Se fija un ancho mínimo de paso y cada ordenanza municipal regula hasta dónde se admite esa reducción en edificios existentes. Por eso el estudio previo de viabilidad empieza midiendo el hueco real del inmueble y no eligiendo aparato en un catálogo.

Otros 2 proyectos nuestros ilustran esta importancia. En la calle Recoletas la caja de escaleras no admitía el ascensor y el edificio no tenía patio de luces, de modo que hubo que demoler escaleras y pasillos y levantar un núcleo de comunicaciones nuevo. En Palacio de Valdés se construyó una escalera nueva en dirección contraria a la original para alojar el ascensor dentro del propio núcleo, y esa decisión evitó tener que añadir rampas o cualquier otro elemento para salvar desniveles.

Casos en los que el salvaescaleras es la única alternativa viable

Hay edificios en los que el ascensor no es viable, y no por una cuestión económica. Fachadas catalogadas donde no se admite un volumen exterior, cajas de escalera estrechas sin patio interior, portales entre medianeras sin espacio que aprovechar… En esos casos, las alternativas al ascensor pasan a ser la única intervención posible.

• Inmuebles con protección patrimonial cuya ordenanza impide alterar la fachada o el zaguán.
• Escaleras sin hueco central aprovechable ni patio de luces disponible.
• Desniveles puntuales (peldaños del portal, el tramo hasta un ascensor existente) que no justifican una obra mayor.

Aun así, antes de descartar el ascensor conviene buscar soluciones compactas. Por ejemplo, en otro de nuestros proyectos en la plaza de Vadillos, con muy poca anchura disponible, recurrimos a una estructura prefabricada de dimensiones muy reducidas y se eliminaron los peldaños del portal prolongando el primer tramo de escalera hasta la cota de calle. En Juan de Nates, un edificio de 1960 con diez viviendas, la geometría solo permitía que el ascensor parase en la entreplanta y los vecinos lo descartaron. La salida fue demoler la escalera original y construir otra de un solo tramo con pasillo.

Hay un detalle que se pasa por alto con frecuencia: la plataforma, incluso plegada contra el muro, reduce el ancho libre de la escalera. Por eso, antes de firmar el presupuesto, conviene comprobar que el paso restante sigue cumpliendo las condiciones de evacuación del edificio.

¿Qué factores influyen en el presupuesto de un ascensor o salvaescalera?

A la hora de determinar un presupuesto de ascensor o salvaescalera para la comunidad de vecinos hay 3 factores fundamentales que influyen de forma decisiva: los costes, los plazos estipulados y el mantenimiento necesario.

Costes: ¿Qué encarece el precio para mejorar la accesibilidad del edificio?

El aparato en sí es la parte menos variable, así que lo que encarece o lo abarata es la obra civil que hay alrededor. Estas suelen ser las variables que tienen mayor incidencia en el presupuesto final:

1. Número de paradas y recorrido total del aparato.
2. Ubicación del hueco y foso disponible, que condicionan el tipo de máquina.
3. Refuerzo estructural o cimentación nueva.
4. Resolución de la cota cero y del acceso desde la vía pública.
5. Licencia, proyecto y dirección facultativa.

Plazos de instalación para salvaescaleras o ascensor

En cuanto a los plazos, por norma general (siempre puede haber excepciones), una silla salvaescaleras se instala en días y una plataforma en pocas semanas. Sin embargo, un ascensor es obra mayor, con meses de ejecución y la tramitación de licencia por delante. Ese recorrido está detallado en las fases de instalar un ascensor, que es justo donde más se descuadran las expectativas de una comunidad.

Sobre la convivencia durante la obra hay más margen del que se cree. En Félix Antonio 3 y en la Avenida de Salamanca 12 la escalera original se demolió por completo, pero coordinamos demolición y montaje planta a planta con elementos prefabricados, de forma que ningún vecino tuvo que realojarse mientras duraron los trabajos.

Mantenimiento necesario

El ascensor exige contrato con empresa que revisa e inspecciones periódicas: un gasto fijo que entra en el presupuesto ordinario para siempre. El salvaescaleras también se revisa, con un coste anual bastante menor. A cambio, el ascensor es el único de los tres sistemas que revaloriza las viviendas de forma clara.

Ayudas para instalar ascensor o salvaescaleras en Madrid y Castilla y León

Para todo esto existen una serie de subvenciones. Hemos hablado antes del umbral de las 12 mensualidades, que se calcula descontando antes las ayudas públicas y así se rebaja el importe que se reparte entre los vecinos. Por eso el calendario de convocatorias se planifica con el proyecto.

Siempre conviene comprobar si la convocatoria obliga a solicitar la ayuda antes de iniciar la obra, porque encadenar los tiempos es clave para cumplir los trámites administrativos. En Crolec nos ocupamos de la tramitación de subvenciones para comunidades de propietarios en paralelo al estudio de viabilidad para ayudarte de forma eficaz.

Plan Rehabilita Madrid

El Ayuntamiento de Madrid convoca cada año el Plan Rehabilita, que incluye ascensores y rampas en su línea de accesibilidad. El plazo se abre a lo largo del año, así que conviene confirmar cuantías y fechas de la convocatoria vigente en la sede electrónica municipal. Si tienes dudas puedes consultarnos con total tranquilidad.

Subvenciones de accesibilidad de la Junta de Castilla y León

También existe la línea autonómica de subvenciones para la mejora de la accesibilidad de viviendas. Cubre un porcentaje del coste subvencionable con un tope por vivienda, y exige que el inmueble sea residencia habitual de una persona con discapacidad reconocida o mayor de 65 años.

Protocolo de decisión en cinco pasos para la junta

A la hora de votar en una junta, es importante tener estos cinco puntos resueltos para agilizar al máximo.

1. Diagnóstico técnico del portal. Medición del desnivel, del hueco de escalera y del patio, y comprobación de la cota cero. Importantísimo para determinar particularidades del edificio, como en el caso de la calle Luna, donde hubo que instalar un ascensor por cada una de las dos escaleras del portal y ocupar parte de dos locales, uno de ellos en funcionamiento. La obra salió adelante porque el acuerdo con ese propietario se cerró antes de empezar gracias a este diagnóstico previo.
2. Comprobación normativa. Grado de protección del edificio y ordenanza municipal aplicable al hueco de escalera.
3. Dos escenarios valorados. Ascensor y salvaescaleras, con sus plazos, su obra asociada y su mantenimiento anual.
4. Coste real por vivienda. Importe repercutido una vez descontadas las ayudas, comparado con las doce mensualidades ordinarias.
5. Calendario. Convocatoria de subvenciones vigente y plazos de licencia, para fijar cuándo celebrar la junta. Casi todas las convocatorias exigen el Informe de Evaluación del Edificio registrado antes de presentar la solicitud, y ese documento tarda. Hay que repasar con margen suficiente qué información recoge el Informe de Evaluación del Edificio y a qué inmuebles obliga a ello.

Preguntas frecuentes sobre salvaescaleras y ascensores en comunidades de vecinos

Valoración técnica previa para tu comunidad

En Crolec medimos el portal antes de recomendar nada. Con más de 15 años de experiencia en rehabilitación de edificios en comunidades de propietarios enseñan que la respuesta la marca el inmueble. Si tu comunidad está valorando la instalación de un ascensor o de un salvaescaleras, podemos hacer una visita técnica y una valoración inicial sin compromiso.